ボロボロのアパートは相続したくない！　こんな時どうしたらいいの？

せっかく親御さんなどから相続したアパート、できれば愛着をもって大切にしていきたいところですが、ボロボロだとこれからどうしていいか、正直悩んでしまいますよね。当社にも、築年数がたったボロボロのアパートのご相談が多くよせられますが、大事な資産も負債になってしまっては元も子もありません…。まずはしっかりと相続したアパートの現状について確認していきましょう。

1.ボロボロのアパートを相続した場合のリスクとは？

ボロボロのアパートを相続した場合どんなリスクが考えられるでしょうか？

• 膨大にかかる維持管理費
• 自然災害によるリスク
• 空室が多いとこんなトラブルも

膨大にかかる維持管理費

ご自宅にも当てはまる話ですが、アパートをベストな状態で維持していくには定期的なメンテナンスが必要となります。
一般的にアパートの修繕の種類には大規模修繕・小規模修繕・原状回復の3つがあります。
大規模修繕は、築10年程度経過してから行うもので、建物の外壁や屋上防水、給排水管の取り換えなど高額な工事費用がかかる大がかりな修繕となります。大規模修繕をしっかり行っておけば、建物の寿命が長くなることはもちろん、「古い」というイメージも払拭され、空室率が下がり、長期的に安定した家賃収入が得られるようになります。
小規模修繕は、雨漏り対策やシロアリ予防のための対策など予防的な工事のことです。不具合が発生してから対応するのではなく、定期的なメンテナンスをすることで、将来発生する大規模修繕工事のコストを抑えることができます。
原状回復は、アパートにお住まいの入居者の方が退去した時にお部屋を入居時のようなきれいな状態にすることで、一般的に壁紙やフローリングの張替、水回りの汚れの除去やハウスクリーニングなどを行います。
ボロボロのアパートとなると建築してから30年～50年経過していて、この間あまりメンテナンスを行っておらず、建物は相当ボロボロな状態だと思います。通常ですと、長期修繕計画を作成し修繕積立金を準備しておくケースが多いですが、実際には資金不足で修繕工事を後回しにしてしまう大家さんもいらっしゃるようです。大規模修繕の場合は何百万というお金がかかる工事もありますので、このまま保有していくのであれば、工事業者に相談して修繕にいくらかかるか正確な金額を把握しましょう。

自然災害によるリスク

アパート所有における主な自然災害は火災リスク・地震リスクがあげられます。
火災リスクとしては、隣家からの出火や放火も原因となるとことが考えられます。火災によって損害が発生してしまうと、原状回復にもお金がかかりますが、再度家賃収入を得るまでにかなりの時間がかかってしまいます。火災保険の加入状況、加入内容は要チェックです。
地震の多い日本では地震による深刻な被害が考えられるため、地震リスクへの対策も重要です。地震保険は火災保険とセットで加入できます。地震を原因とする火災は基本的には地震保険でしか補償されません。地震はいつどこで発生するか予測するのがとても難しい災害なので、地震保険に加入していない方も多いようですが、地震が発生したときの被害は被害の範囲も被害額も甚大なものになります。ボロボロのアパートとなると地震による建物からの落下物によって入居者や近隣の方に被害をもたらしてしまうこともありますので、火災保険と合わせて加入状況は要チェックです。

空室が多いとこんなトラブルも

家というのは人が住まなくなると劣化していくことはご存じですか？換気不足によるカビや湿気による木材の腐食、水が使用されない状態が続いたために給排水管にサビが発生するなど、知らないうちに劣化が進んでしまいます。
また、夏場など庭に生えた雑草が成長し、近隣からのクレームで除草作業が必要になるケースや、お掃除が行き届いていないと、ゴミなどを不法投棄されてしまい、その処分に莫大な費用がかかってしまったというトラブルも実際に発生しています。建物が古く、入居率が低下していても、定期的なメンテナンスや修繕は必要になります。家賃収入が少ないと、修繕にばかりお金がかかって赤字経営になってしまうリスクもあるので注意が必要です。

2.ボロボロのアパートを相続したらどうすべき？

ボロボロのアパートを相続すると、手間とお金がかかることはなんとなくわかりましたが、この先どうしたらいいか悩んでしまいますよね。
相続したアパートが長年メンテナンスを行っていない場合は以下の対応がおすすめです。

• アパートを建替える
• アパートを売却する
• アパートを取り壊し土地活用する

アパートを建替える

建物には耐用年数というものがあることをご存じですか？
例えば木造アパートの『耐用年数』は50～60年と言われています。一方、建物には『法定耐用年数』というものがあり、木造アパートの場合は22年と言われています。『法定耐用年数』は国税庁が主に課税のために定めたもので、実際の建物の寿命ではありませんが、『法定耐用年数』を超えると、減価償却ができなくなり、税金は高くなってしまいます。そのため、建築してから数十年経過すると大規模修繕費用もかかってくるので、このタイミングで建替えを検討する人も多いようです。
アパートの建替えにはかなりの費用がかかりますが、新築のアパートは人気があるので空室率で悩むこともなくなりますし、資産を受け継ぐお子様などがいる場合は、アパートの建替えで新たに建築費用を借入することで、相続時の残債金額が相続財産評価額をマイナスしてくれますので相続税対策にもなります。

アパートを売却する

アパート建替えを選んだ場合、入居者の方がいるケースでは入居者の方に退去に同意いただかないといけません。　退去には、正当事由とよばれる理由と、引っ越し費用等の負担を申し出ることが必要です。退去に伴う費用は入居者の数が多いほどその負担が大きくなりますし、交渉が難航する場合も多いです。
そのため、現況のままアパートを売却することを選択される方も多いようです。
ただ、アパートを買う方は多くの場合ローンを利用します。ローンの審査では法定耐用年数が審査基準の重要な要素になるので、ボロボロのアパートのように法定耐用年数を超えたものだと、ローンでの購入は難しくなります。このため現金をもっている方が買主候補となるため、一般の方に売却しようとすると買い手が限定され売却しづらくなってしまいます。
そこで、ボロボロのアパートのような法定耐用年数を超えたアパートは、当社のような不動産業者が購入させていただくことも多いです。「現況のまますぐに現金化できてよかった。」とのお声や、「入居率が低いと安くなってしまうかと思っていたが、そんなことはなく安心しました。」とのお声をいただいております。

アパートを取り壊し土地活用する

アパートを取り壊すための解体費が捻出できるのであれば、アパートを取り壊し駐車場用地として新たな収入源にすることも可能です。
ただし、土地の上にアパートが建っていた時とは違い、更地の場合だと固定資産税・都市計画税の優遇措置は適用されず、固定資産税・都市計画税が上がってしまいますので確認が必要です。
それでも、駐車場経営は
・狭小地や変形地でも活用できる
・管理の手間がかからない
・土地の転用がしやすい
といった理由で土地活用方法としてとても人気があります。

3.さいごに

当社には、様々な不動産のご相談が寄せられます。お悩みやご事情はみなさんそれぞれ異なりますが、せっかく受け継いだ資産を有効活用いただきたいという思いで日々対応させていただいております。
サンセイランディックでは今回のようなボロボロのアパートをはじめ築古収益物件の買取はもちろん、アパートの管理やコンサルティングなど様々なメニューをご用意しております。今後どうしたらいいかお悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。ご連絡お待ちしております！