法定更新とは？仕組み・発生条件・更新料の可否までわかりやすく解説

賃貸借契約において、契約期間満了後も期間の定めを除きこれまでと同じ契約条件で契約が自動的に更新されるのが「法定更新」です。
本コラムでは、どんな場合に法定更新となるのか、基本的な制度の概要や特徴、更新料発生の可否、具体的なトラブル事例や対策方法に至るまで、あらゆる視点から詳しく解説します。

1.法定更新とは？基礎知識とポイント

まずは、法定更新がどのような制度なのか、その概要や特徴を理解しましょう。
法定更新とは、借地借家法によって定められた自動更新制度で、賃貸借契約の期間満了後、更新条件について合意に至らず、借主が使用を継続し、貸主も遅滞なく異議を述べなかった場合、法律上、更新されたものと扱われる仕組みのことです。
法定更新が適用されると、これまでと契約条件は大筋で変わらないため、借主は継続して借りている不動産を使用できます。

1-1.法定更新の定義と法律上の位置づけ

法定更新は借地借家法によって定められており、借主の居住や営業継続の安定を保護するために存在する制度です。更新条件について合意に至らず、借主が使用を継続し、貸主も遅滞なく異議を述べなかった場合、契約期限が到来しても当事者の意思表示がなければ自動で現在の賃貸借契約が継続されるのが特徴で、契約の更新に明確な合意がなくても効力が発生します。賃借人の保護を重視する法律の趣旨により、貸主が更新拒絶を行うには正当事由が必要となり、貸主の都合だけでは解約できない点が大きなポイントです。

1-2.合意更新との違いと生じやすい誤解

合意更新は貸主と借主が話し合い、賃貸借契約を新たな条件で継続する仕組みです。
これに対し、法定更新では、更新条件について合意に至らず、借主が使用を継続し、貸主も遅滞なく異議を述べなかった場合、当事者の明確な合意がなくても契約が継続されるため、更新料や家賃などの変更が難しくなりがちです。契約書に更新料やその他の条件を明示していない場合、法定更新の段階で貸主が更新料を請求できないケースが起こり得ることから、合意更新ともしっかり区別しておく必要があります。

2.法定更新が発生するケース

法定更新が具体的にどのような場面で発生するのか、代表的なケースを確認しておきましょう。
通常、契約期間満了前には、賃貸管理をお願いしている管理会社や貸主が更新手続きについてのご案内を借主に通知し、双方の合意のもとで契約を更新することが一般的です。
しかし、スケジュール管理の不備や貸主側の通知不足などにより、契約期間満了時までに更新の合意や更新拒絶の意思表示がなされなかった場合、借地借家法第26条の要件を満たすことを前提として、法定更新が成立することがあります。
また、借主が合意更新に応じないケースであっても、直ちに法定更新が成立するわけではありません。貸主は、契約期間満了後も遅滞なく異議を述べることができ、貸主が適切に更新拒絶や異議の申立てを行った場合には、法定更新は成立しません。
そのため、実務上「合意更新が成立しない場合に法定更新となる」と説明されることがありますが、これはあくまで借地借家法第26条に定める要件を満たしていることを前提とした整理である点に注意が必要です。

2-1.更新通知の送付忘れや手続きの不備

法定更新で代表的なのが、貸主が更新通知を送付し忘れた場合や、事務的な手続きの不備によって合意更新ができなかったケースです。定期的に契約満了時期を確認していないと、いつの間にか契約満了を迎えてしまい、結果的に法定更新が成立してしまったというケースがあります。こうした事務管理上のミスを防ぐためには、更新スケジュールをシステム化するなど、管理会社やオーナーが確実に手続きを行える体制を整えることが重要です。

2-2.借主・貸主の状況や希望による発生パターン

借主が更新料の負担を避けたい、あるいは家賃や契約条件の変更を望まないなどの理由で、あえて合意更新に応じず法定更新を選択することがあります。
ただし、借主が合意更新を拒否しただけで直ちに法定更新が成立するわけではありません。賃貸人が契約期間満了後も遅滞なく異議を述べず、更新拒絶などの意思表示を行わなかった場合に限り、借地借家法第26条の規定により法定更新が成立します。
実務上は、貸主側が更新条件の調整がまとまらないまま対応を先送りにしてしまい、結果として更新拒絶や異議申立ての機会を逸してしまうことで、法定更新として扱われるケースが少なくありません。
このように、当事者間で折り合いがつかない状況そのものではなく、賃貸人が適切な対応を取らずに契約満了を迎えてしまうことが、法定更新につながりやすい点を理解しておくことが重要です。

3.法定更新後の契約条件と注意点

法定更新が適用されると、契約条件がどのように扱われるかは重要なポイントです。
法定更新が成立すると、原則として期間の定めを除き、従前の契約内容がそのまま継続されます。実務上はこれまでと同様の賃料や敷金などで使用を継続できるため、大きな変化を感じにくいかもしれません。
ただし、貸主が後になって賃料改定を求める場合には、相当と認めるべき事情や手続きが必要となり、トラブルの火種になることもあります。

3-1.契約期間はどう扱われるのか

法定更新後は、建物の賃貸借契約の場合、一律に期間の定めがない契約として扱われます。借地借家法上、契約期間が終了しても当面は従前の賃料やその他の条件が維持され、契約期間だけは「定めなし」となりますが、それ以外は従前どおりの契約内容が維持されます。
土地の賃貸借である借地契約では、契約期間が満了しても契約は失効しませんが、契約期間については借地借家法で定められたとおり、初回の法定更新20年、それ以降10年となります。その他の条件は従前の内容が維持されるという点は、建物の賃貸借契約の場合と同じです。

3-2.解約通知期間と契約終了までの流れ

法定更新後に賃貸借契約を終了させる場合、貸主・借主のいずれからであっても、相手方に対して解約の意思を通知することが必要となります。
ただし、借地借家法第28条において正当事由の立証が求められるのは、賃貸人から建物賃貸借契約の更新拒絶や解約の申入れを行う場合に限られます。貸主が解約を希望する場合には、自己使用の必要性や建物の老朽化など、正当事由の存在を具体的に示したうえで、解約の申入れを行う必要があります。
また、貸主から解約の申入れを行う場合には、法定の予告期間として原則6か月前までに通知することが必要であり、その後、合理的な期間を経て契約終了へと進むことになります。
一方、借主から解約する場合には、正当事由は不要とされていますが、トラブルを避けるためにも、賃貸借契約書に定められた解約予告期間（通常は1か月前など）を遵守し、書面等で明確に解約の意思を通知することが望ましいといえるでしょう。

4.更新料はどうなるの？請求の可否と判断基準

法定更新で最も争点になりやすい更新料について、請求の可否はどうなっているのでしょうか。
契約書に「法定更新の場合でも更新料を支払う」と更新料条項が明記されていれば、原則として合意更新の際に更新料が発生する場合と同様に、法定更新でも請求できる可能性があります。ただし、更新料に関する特約があった場合でも、金額の設定が法外な場合など、公序良俗に反する場合や消費者契約法の観点から無効となる場合もありますのでその点は注意しましょう。
一方で、賃貸借契約書に更新料について一切言及されていない場合は、法定更新で更新料を請求するのが難しいケースが多いです。請求可否が曖昧なままではトラブルを起こしやすいため、事前に契約書に明示したり、合意更新となるよう働きかけるのが効果的です。

4-1.事前対策がある場合とない場合の差

更新料の扱いは事前準備の有無によって大きく変わります。契約書に「法定更新の場合でも更新料を支払う」という趣旨が記載されていると、法定更新に移行しても請求の根拠が明確化されます。逆に、そうした条項が一切なく更新手続きについての合意プロセスも設定されていない場合、更新料の受領が難しくなり、貸主に不利益が生じやすくなります。

4.-2.法定更新時に更新料を請求できるケースと注意点

法定更新になりそうなタイミングで貸主が更新条項を再度提示し、借主と合意して「合意更新」に切り替える方法がよいでしょう。定期的に契約満了の時期を確認し、更新案内を送付しておけば、貸主と借主双方で更新条件を改めて確認する機会が生まれます。こうした機会を用意することで、更新料を含めた契約条件をすり合わせることができるため、トラブルやリスクを低減できます。

5.法定更新でよくあるトラブル事例

法定更新が原因で発生しやすいトラブルにはどのようなものがあるのか、代表例を見ていきましょう。
法定更新をめぐる紛争としては、更新料をめぐる支払い拒否や、貸主が意図しないまま契約が続いたために賃料改定の機会を逃すケースが考えられます。こうした問題を回避するには、契約段階から将来のリスクを見越しておくことが鍵となります。

5-1.更新料の支払い拒否や未払い問題

法定更新では更新料が必ずしも請求できるとは限らないため、借主から拒否されて長期に未払いが続く状況も起こり得ます。更新料が不透明なまま法定更新になった場合、貸主は強制的に回収する手立てが乏しく、催促を続けるほかありません。このような手間を避けるためにも、契約時点から更新に関するルールを明文化し、借主の理解を得ることが望まれます。

5-2.借主の同意がえられず法定更新に至ったケースの問題点

借主が合意更新を拒否することで、貸主側が新賃料の提案やその他条件の改定を合意の形で行えず、経済的に不利な状況に陥るケースがあります。法定更新に移行すると、原則として従前の契約条件が継続されるため、賃料改定については、不相当となった事情がある場合を除き、借主の同意を得ることが難しくなるのが実情です。
その結果、貸主にとっては、合意更新の機会を失うことで、長期的な賃料収入の見直しが容易でなくなるというデメリットが生じます。

6.貸主・借主目線で見る法定更新のメリット・デメリット

法定更新は貸主・借主双方にメリットとデメリットが存在します。それぞれの視点を整理しましょう。
貸主側にとっては、手続きの簡略化によって契約管理がスムーズになる一方で、合意更新ができないと契約内容を見直す機会を逃しやすいというデメリットがあります。
借主側にとっては、契約が自動的に継続されることから居住や事業の安心が得られるメリットがある一方、更新料に関する不確定要素が生じる可能性も考えられます。

6-1.更新手続きの簡略化とリスク

法定更新では、貸主と借主の間で明示的な合意プロセスを経ずに契約が継続されるため、更新手続きの負担が大幅に減ります。一方、手続きが簡単になるがゆえに互いの認識がずれたまま契約だけが存続し、後々に条件面での齟齬を引き起こすリスクが高まる点は要注意です。上手に活用すれば効果的な制度ですが、コミュニケーション不足によるトラブルを招く可能性があることも忘れてはいけません。

6-2.賃料や契約条件の変更が難しくなる問題

法定更新となると、契約期間を除き、賃料を含む賃貸条件は原則として従前の内容が維持されるため、合意による賃料改定やその他条件の見直しは難しくなりがちです。
もっとも、賃料については、不相当となった事情がある場合には、借地借家法に基づき増減請求を行うことができます。
ただし、こうした請求は借主の同意が得られない場合には調停や訴訟に発展する可能性もあり、時間や労力を要する点には注意が必要です。
そのため、市場賃料が上昇しているエリアでは、合意更新の機会を逃すことで、適正賃料への見直しのタイミングを逸してしまうおそれがあります。借主にとっては安定した契約条件が継続するメリットがある一方で、貸主にとっては、長期的な賃料収入の見直しが容易でなくなるという側面があります。

7.法定更新のトラブルを防ぐための対策

法定更新をめぐるトラブルを未然に防止するための具体的な方法を紹介します。
賃貸借契約期間を適切に管理すれば、法定更新は双方にとって安定した賃貸契約を続ける手段となり得ます。
しかし、契約終了のタイミングが近づいたら、更新手続きと法定更新が発生する条件を明確化する必要があります。以下に挙げるような事前対策や管理フローの整備は、トラブルを予防しスムーズな契約継続に貢献するでしょう。

7-1.賃貸借契約書に法定更新に関する条項を明記する

契約書には、法定更新が発生した場合の更新料や契約条件の取り扱いを明記することが不可欠です。例えば「法定更新が成立した場合も更新料を支払う」という条項を設ければ、更新料の有無をめぐる争いを回避できます。借主にも契約の仕組みを事前に説明し、将来的に生じる負担や手続きを把握してもらうことで、不要な対立を避けられるでしょう。

7-2.契約更新スケジュールを把握し事前に準備

貸主は契約期間満了の数カ月前からスケジュールを把握し、貸主・借主それぞれに適切なタイミングで通知を行う体制を整備しましょう。賃貸管理を管理会社にお願いしている場合は、管理会社が契約更新を通知したかどうか連絡をもらうようにしておくと安心でしょう。自分で管理する場合は、合意更新と法定更新のどちらで進めるかなど更新手続きのマニュアルを作っておくと、後からの混乱が少なくなります。システムなどを活用して自動的に更新案内が送られるようにすれば、連絡漏れが減り、円滑に契約更新を進められます。

8.まとめ

法定更新は契約当事者双方に影響を及ぼす制度です。しっかり理解したうえで、スムーズな対応が行えるようにしましょう。
法定更新の仕組みは、借主を手厚く保護する一方で、貸主が契約条件の見直しや更新料の請求を行いづらくなるケースも生じやすい点が特徴です。契約終了前からの十分な対話と、契約書への詳細な条件明記があれば、トラブルを予防しながら充実した賃貸契約を継続できます。貸主と借主が互いの立場を尊重しつつ合意更新や契約書の整備を進めることで、公平で安心な賃貸関係を築けるはずです。