使用貸借とは？使用貸借の基礎から相続・トラブルの解決策まで徹底解説

使用貸借とは、貸主が借主に対価を求めずに物を貸す契約を指し、身近な例では親子間で土地や建物を無償で貸すケースなどが挙げられます。賃貸借と異なり賃料の発生はありませんが、契約条件を明文化していないことで後のトラブルを招くことも珍しくありません。
本コラムでは、とりわけ建物の使用貸借を念頭に置きながら、使用貸借の成立や解除の要件から相続やトラブル解決策まで幅広く取り上げます。特に親族間で不動産を無償で貸したり借りたりする際には、税務面や契約終了時の対応について知識を得ておくことが大切です。
使用貸借契約は合意のみで成立する反面、居住目的や使用方法、返還時期などが曖昧になりやすく、契約条件が書面化されていないと後々紛争の火種になりかねません。使用貸借を円滑に行うための基礎知識とポイントを学びましょう。

1. 使用貸借の概念と特徴

まずは使用貸借がどんな契約なのか、そして賃貸借との大きな違いを整理しながら理解を深めましょう。
使用貸借とは、貸主が借主に無償で物を使用及び収益する権利を与える契約形態です。無償である点が最大の特徴で、賃貸借のように一定の賃料を支払う必要はありません。一方で、民法上は借主の権利保護が限定的とされることもあり、契約解除に対する借主の立場が弱い面も存在します。
無償という性質上、家族間や親族間など、身近な人との間でよく利用されます。
しかし、親族間だからといって書面での取り決めを行わないと、後でトラブルが発生した時には紛争が長期化するリスクも高まります。

1-1.使用貸借と賃貸借の基本的な相違点

賃貸借のうち、建物賃貸借や建物所有を目的とする土地賃貸借については、借地借家法が適用され、借主は契約の更新や解約に関して比較的強い保護を受けます。
一方、使用貸借は賃料を伴わない契約であり、借地借家法の適用対象とはならず、原則として民法の規定に基づいて扱われます。そのため、借主の権利保護は賃貸借と比べて相対的に弱く、貸主側からの解除が比較的認められやすい点が特徴です。また、使用貸借は契約自由の原則に基づき、当事者間の合意によって契約終了の取扱いを定めることができます。
ただし、借主の死亡など、当事者の意思とは関係なく契約が終了する場合もあるため、長期間にわたって利用を継続できるとは限らず、賃貸借に比べると契約が途中で終了するリスクが高い点に注意が必要です。
民法上、賃貸借と使用貸借は別の契約類型として位置づけられており、特に使用貸借は、相手方が無償で物を使用・収益し、契約終了時にその物を返還することを約するという、民法上の要件を満たす合意があってはじめて成立します。
無償の契約であっても、実際は返還時期や使用範囲を巡ってトラブルが生じるケースも少なくないため、契約内容をあらかじめ整理しておくことが重要です。

1-2.使用貸借の成立要件と契約自由の原則

使用貸借は、貸主と借主の当事者間で、貸主が物を無償で引き渡し、借主がその物を無償で使用・収益したうえで、契約終了時に返還することについて合意があれば成立します。合意によって成立する契約であるため、民法上、書面作成などの形式要件は設けられておらず、合意のみで契約は有効に成立します。もっとも、契約自由の原則により、契約内容は当事者同士が共通認識を得ていれば広く自由に設定できます。ただし、具体的な使用目的や期間、原状回復などの負担条件を明確にしていないと、後から解釈に相違があることが判明し、対立してしまう恐れが生じます。特に使用貸借の場合は、相手との人間関係を重視して成立することが多く、具体的な契約内容を曖昧にしがちです。
しかし、後々のトラブルを回避するためには、口約束で済ませるのではなく、少なくとも書面に契約条件をまとめておくことが望ましいといえます。

2. 使用貸借の契約の進め方

使用貸借契約は無償であっても契約なので、契約を成立させる際の進め方や注意すべき点を確認しましょう。
使用貸借契約は合意のみで成立するため手軽に感じられますが、将来的なトラブルを防ぐために、最低限の項目に関しては書面作成が欠かせません。特に、親族間であっても「物を無償で貸す」「それを使用・収益したうえで返還する」という認識にとどまると、後になって意見が食い違うケースが散見されます。契約成立時にこそ、契約期間や終了時の対応を話し合っておくことが肝心です。
使用貸借では、借用物の通常の必要費は借主が負担することや、契約終了時には原状で返還することなど、一定の事項は民法でも定められています。
もっとも、退去に関する条件や固定資産税・都市計画税の負担、通常の必要費を超える修繕費の取扱いなどは、当事者間の合意によって整理できる部分も多いため、最初に明確化できる事項は書面に落とし込んでおくことで、当事者双方が安心して契約を進めることができます。

2-1.口頭契約と書面契約の法的効力

民法上、契約に書面は必須ではなく、当事者同士の合意のみで契約は有効に成立します。
しかし、後日の紛争では証拠が不十分となりがちです。例えば、契約条件の食い違いが発生すると、互いの主張が平行線になりやすく、解決に時間や費用がかかります。このようなリスクを回避するためには、合意内容を契約書や覚書など、客観的に確認できる形で残しておくことが重要です。

2-2.契約書作成のメリットと注意点

契約書を作成しておくことで、合意内容を客観的に証明できるため、後日のトラブル発生時に話し合いをスムーズに進められます。特に、不動産など高額資産が絡む使用貸借では、借主の死亡など当事者の意思とは無関係に契約が終了する可能性も踏まえたうえで、契約内容をあらかじめ書面化しておくことにより、想定外の事態が生じた場合でも対応方針を整理しやすくなり、貸主・借主双方にとって安心感につながる点が大きなメリットといえます。
ただし、契約書を作成するだけでは不十分で、契約書の内容を十分理解した上で互いに納得して締結することが肝心です。記載項目が曖昧だと、いざ問題が起こったときにどちらの主張が正しいか不明確になるからです。
したがって、必要であれば弁護士や司法書士などの専門家に確認してもらうことが、より確実なリスク回避になります。契約書は当事者双方の利益を守るためのものだと理解することが大切です。

2-3.契約期間を定めることは可能？

使用貸借は無償契約ですが、契約期間を設定すること自体は問題ありません。あらかじめ期間を定めて返還時期をクリアにしておけば、双方の理解も納得も得やすくなります。
使用貸借で期間を定めない場合、返還の時期が不明確になりやすく、いざ終了を求める場面では当事者間の認識にズレが生じることがあります。民法では、使用の目的を定めた場合は、その目的に照らして相当期間が経過すれば貸主は契約を解除することができ、また、目的も期間も定めていない場合には、貸主はいつでも解除することができるとされています。
もっとも、実務上は円満な解決を図るためにも、スムーズな終了をお互いに望むのであれば、あらかじめ使用期間や更新の有無、返還時期の考え方を文書化しておくことが安心につながります。

3. 使用貸借の効力と対外的影響

契約が成立すると、借主がどこまで借りたものを使えるのか、どのような責任を負うのかが具体的に定まります。
使用貸借は、土地や建物といった不動産に限らず、自動車などの動産についても成立する契約です。
民法では、借主は契約または目的物の性質によって定まった用法に従い、その物を使用・収益しなければならないとされており、無償の契約であっても、定められた目的や通常想定される使い方を逸脱した利用をすると、契約違反となる可能性があります。
また、使用貸借に伴って生じる費用については、借りたものの通常の維持に必要な費用は借主が負担するといった民法上の原則がある一方で、具体的な費用負担の範囲は当事者間の取り決めによって左右されます。特に不動産の場合、修繕や管理に関して複数の費用が発生することも多いため、どの範囲を借主が負担するのかをあらかじめ明確にしておくことが重要です。

3-1.目的物の使用範囲と管理責任

借主は原則として、契約時に定められた目的の範囲内で借りたものを使用できます。例えば、借りた不動産を居住用として貸しているのに店舗として勝手に転用するような行為は認められません。そのような使用は契約違反とみなされ、契約解除につながる恐れがあります。また、借主には、目的物について通常の利用者であれば当然払うべき注意をもって管理する義務（善管注意義務）があります。これは、日常的に無理な使い方をせず、建物や設備を丁寧に扱うといった、常識的な管理を求めるものです。そのため、故意または重過失によって目的物を損傷させた場合には、損害賠償責任を負うおそれがあるため注意が必要です。

3-2.借主の費用負担と原状回復義務

通常の使用による消耗や経年劣化は、貸主・借主双方がある程度想定しているものと考えられます。
ただし、設備の大掛かりな修繕費用や、借主の不注意による破損などは、どちらが負担するかを事前に決めておかないと紛争になりやすいです。使用貸借では、契約終了時に借主が借りたものを元の状態に戻す原状回復義務が原則的に課されます。トラブル防止には、写真や書面で貸す前の状態を記録しておくことが有効です。

3-3.第三者への転貸は可能か

使用貸借では、貸主の承諾がなければ、借主は第三者に借用物を使用または収益させることはできないと民法で定められています。そのため、借主が第三者に貸し出したり、転貸によって利益を得たりするには、貸主の事前の同意が必要となるのが一般的です。もし借主が貸主の同意なく第三者へ転貸を行った場合、貸主は契約違反を理由として契約を解除したり、損害賠償を請求したりできる可能性がありますので、転貸に関する条件は事前に確認しておくことが重要です。

4. 使用貸借の終了要件と退去問題

使用貸借では、契約期間が定められていない場合であっても、契約の目的が達成された時や、貸主の死亡といった事由により、契約が終了することがあります。
また、貸主からの解除についても自由に認められているわけではなく、民法上、契約内容に応じて条件が定められています。具体的には、使用の目的を定めて契約した場合には、その目的に照らして相当期間が経過したときに限り、貸主は契約を解除することができます。さらに、使用の目的も契約期間も定めていない場合には、貸主はいつでも契約を解除することができるとされています。
使用貸借は、貸主が無償で目的物を使用・収益させる契約であることから、貸主が自ら使用する必要が生じた場合や、無償で貸し続ける前提が成り立たなくなった場合などをきっかけに、契約終了に至るケースも少なくありません。たとえば、「一定期間だけ住まわせる」といった合意がある場合には、その趣旨に沿って契約が終了することが想定されます。契約が終了すると、借主には退去や原状回復などの実務的な対応が求められることが多いため、契約締結時の段階から、終了の場面を見据えて条件や手続きを整理しておくことが重要です。

4-1.契約終了の原因と通知義務

使用貸借契約の終了には、法令上、大きく分けて二つの類型があります。
一つは、契約期間の満了、使用目的の達成、借主の死亡など、一定の事実が発生することで当然に契約が終了する場合です。これらは当事者の意思表示を要せず、事実の発生によって契約関係が終了します。
もう一つは、貸主または借主が解除の意思表示を行うことによって契約が終了する場合です。たとえば、住居として使用していたものの、進学や転勤などにより居住の必要がなくなった場合、借主が契約を継続しない意思を示して解除に至るケースがこれにあたります。なお、期間満了や目的達成などにより当然に契約が終了する場合であっても、その事実が相手方に伝わらなければ、実務上は契約が続いているかのような誤解が生じることがあります。そのため、契約終了を円滑に進めるためには、貸主から借主への通知や、借主から貸主への返還意思の表明などを書面やメールといった形に残る方法で行っておくことが望ましいといえます。

4-2.使用貸借終了時に起こりやすいトラブル事例

典型的な例として、契約が終わっているにもかかわらず借主が退去しないケースが挙げられます。借主は賃料を払っていないため権利意識が低く、一方で貸主も甘く考えていたことから、法的対応が遅れることもあります。
また、契約期間を定めずにスタートした結果、借主が「まだ使わせてもらえる」と主張して居座る問題も発生しやすいです。結局、親族間でも感情的な対立に発展してしまう場合があるため、事前に契約書等を作成しておくことが重要です。

4-3.退去への対応と実務上の手順

退去に向けては、まず当事者同士の話し合いを行い、手続きや明け渡し期限、原状回復の範囲などを協議します。それがうまくいかないと裁判などの法的手続きに移行してしまうこともあります。
なお、使用貸借では、賃貸借のように敷金や退去時の費用をめぐるルールが予め決まっているわけではありません。もっとも、貸主から契約終了を求める場面において、借主の理解を得て円満な合意解除を図る目的で、一定の金銭を支払うケースも実務上は見られます。これは法的に支払い義務があるものではありませんが、賃貸借における正当事由を補強する財産上の給付と同様に、契約終了の合理性を高める要素の一つとして位置づけられるものです。そのため、こうした対応を想定する場合には、条件や金額について事前に協議し、合意内容を整理しておくことも一つの選択肢といえるでしょう。

5. 親族間・親子間における使用貸借と相続問題

家族や親族間で不動産を無償で使用させることは珍しくありませんが、その分、税務面や相続時の扱いで注意すべきポイントがあります。
親が所有する土地や建物に子どもが無償で住んでいる場合、大半は使用貸借に該当するとみなされます。
一方、賃貸借であれば賃料の支払いが生じ、借主には借地権や借家権が成立するため、税務上・相続上の取扱いは大きく異なります。そのため、親子間で不動産を利用する際には、無償で使用しているのか、それとも賃貸借として利用しているのかを明確に区別することが重要です。
相続が発生した際には、無償で使用貸借されていた不動産は、原則として「自用地・自用家屋」として評価されるため、資産評価に影響を与えます。また、使用貸借を行っていた親子以外にも相続人がいる場合、「なぜ特定の相続人だけが無償で使用していたのか」といった点が問題となり、相続トラブルに発展する可能性も否定できません。
こうした事態を防ぐためにも、使用の条件や返還時期、相続発生時の取り扱いなどについて、契約条件を整理し、将来の相続を見据えた取り決めを行っておくことが望まれます。

5-1.相続税評価への影響

使用貸借の対象となっている土地や建物などの不動産は、実際には借主が使用していても、相続税の評価上は貸主自身が使用しているものと同様に「自用地・自用家屋」として取り扱われるのが原則です。
国税庁のタックスアンサーにおいても、使用貸借によって無償で貸し付けられている土地については、借地権は成立せず、自用地として評価する旨が示されています。
自用地の評価額は、借地権が設定された土地に比べて高くなるケースが多いため、「無償で貸しているから評価額が下がる」とは一概に言えません。その結果、相続発生時に想定よりも高い相続税額が算出される可能性もあります。
このような税務上のリスクを回避するためには、使用貸借のままでよいのか、賃貸借とするべきかといった点も含め、将来の相続を見据えた計画的な相続対策を検討しておくことが重要です。

5-2.貸主・借主が死亡した場合の権利関係

使用貸借契約は、貸主が亡くなったからといってただちに契約の効力がなくなるわけではなく、相続人が貸主の地位を引き継ぐことが基本的な考え方です。一方で、借主側が亡くなった場合、特段の事情による例外はありますが、原則的には使用貸借は終了します。

5-3.貸主が亡くなったときの契約の行方

貸主が死亡しても、基本的には相続人が貸主の地位を継承し、使用貸借契約はそのまま続行されると考えられます。期間満了・目的の達成等の場合には、法的手続が必要でない場合もありますが、相続人が契約解除を求める場合は法的手続きに沿って対応を行う必要があります。
親族間であっても、相続人が複数になると意見がまとまらないことがあります。そのため、遺言書や契約書に明示的に扱いを定めておけば混乱を回避しやすいです。

5-4.借主が亡くなったときの承継問題

使用貸借は原則的には借主の死亡により終了します。ただし、借主本人だけでなく、その家族や相続人が使い続けることを、当初から想定していたといえるような特段の事情などがあれば、例外的に借主の死亡後も直ちに契約は終了しないと判断される場合もあります。

5-5.親族間トラブルを防ぐためのポイント

親族間の場合、慣習により口約束で済ませてしまいがちですが、後々誤解を生む原因にもなりますので、書面で契約内容を明確にし、将来どのような事態が起こっても対応できるようにしておくことが得策です。
また、相続が絡む公的な手続きでは税務署などの第三者の目も入るため、口頭では証明が難しいケースではより慎重な対策が求められます。必要に応じて専門家の意見を取り入れ、予防線を張っておくことが重要です。

6. 使用貸借トラブルの解決策

当時者間の合意がうまくまとまらない場合、具体的な解決策としては話し合いから裁判まで様々な選択肢があります。親族同士、友人同士であれば揉め事を避けたいとの思いが強いものの、立場や意見の不一致から紛争に発展するケースは少なくありません。トラブルをこじらせる前に、解決策を把握しておくことが有効です。
話し合いで折り合いがつかない場合には、法的手続きを検討する必要があるかもしれません。無償であるがゆえに条件面が曖昧になりやすく、長引くと貸主・借主双方の負担が増えてしまう点に留意しましょう。

6-1.話し合いと立退料の検討

使用貸借の終了時、借主がスムーズに退去するかどうかは、関係性や事情によって変わります。賃貸借のように法律で整理されているわけではないため、話し合いで解決を図るのが基本スタンスです。
場合によっては、貸主が立退料のような形で協力金を提示し、借主に円満に退去してもらうことを検討することもあります。これは必ずしも法律で定められた手順ではなく、当事者間の合意に委ねられています。

6-2.裁判手続きの流れと注意点

話し合いが決裂した場合、貸主としては契約解除の通知を正式に出し、明け渡し訴訟を起こすことを検討しはじめるでしょう。訴訟を提起する前には内容証明郵便などで最終的な意思表示を行い、相手方が応じるかどうかを確認するのが一般的です。
訴訟に発展すると、判決確定後に強制執行で立退きを実行せざるを得ないケースもあり、時間とコストがかかります。裁判になった場合は、証拠として契約書やこれまでのやり取りの記録が重要な役割を果たすため、普段から保管しておくことが望まれます。

6-3.専門家に相談すべきケース

当事者同士の人間関係が複雑だったり、高額な資産が絡んだりする場合は、早めに弁護士など専門家へ相談するのが無難です。第三者の意見を聞くことで客観的な解決策が見つかる可能性が高まります。
特に税務や相続問題が絡む場合、専門家の知識が解決に欠かせません。トラブルを深刻化させないためにも、問題の芽が見えた時点で早めの対応を心がけましょう。

７. まとめ・総括

使用貸借は、借主にとっては無償で利用できるという利点がある反面、貸主にとっては必ずしも利益を伴わない契約形態です。だからこそ、双方が納得した形で利用を続けるためには、契約内容を整理し、書面などで共有しておくことが重要となります。
賃貸借と異なり賃料の支払いがないという点が魅力的な一方、借主の権利が弱いことによる紛争や、相続時には評価額が高くなる可能性があるといった注意点が存在します。これらを正しく認識し、相続や税務を含めた幅広い視点から契約を検討することが重要です。
また、口約束だけでなく、契約書や覚書を作成するなど形を残しておけば、後の立退き問題や相続発生時にもスムーズに処理が進むでしょう。専門家への相談を早めに行うことも、もめごとを未然に防ぐための大切な手段です。